Come Calcolare la Rata del Mutuo e il TAEG Reale nel 2026

TAN e TAEG: Quale Conta Davvero?

Quando confronti i mutui, vedrai sempre due tassi: il TAN (Tasso Annuo Nominale) e il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale). Il TAN è il tasso di interesse puro applicato al capitale. Il TAEG include anche tutte le spese obbligatorie: istruttoria, perizia, assicurazione obbligatoria, spese di incasso rata.

Il TAEG è l'unico numero che ti dice quanto costa davvero il mutuo. Due mutui con lo stesso TAN possono avere TAEG molto diversi. Confronta sempre il TAEG, non il TAN.

L'Ammortamento alla Francese

La quasi totalità dei mutui italiani usa l'ammortamento alla francese: la rata è costanteper tutta la durata del mutuo. Tuttavia, la composizione della rata cambia nel tempo:

• All'inizio paghi soprattutto interessi e poco capitale
• Verso la fine paghi soprattutto capitale e pochi interessi

Questo significa che nei primi anni, se estingui anticipatamente, il risparmio sugli interessi è maggiore. Dopo metà durata, l'estinzione anticipata conviene meno.

Le Spese che Gonfiano il TAEG

Le spese accessorie possono aggiungere dallo 0,2% allo 0,8% al TAN. Le principali sono:

• Spese di istruttoria: da 500 a 1.500 euro (una tantum)
• Perizia: da 250 a 400 euro (una tantum)
• Assicurazione scoppio e incendio: obbligatoria, da 300 a 800 euro/anno
• Spese di incasso rata: da 1 a 3 euro per rata
• Imposta sostitutiva: 0,25% del capitale per prima casa, 2% per seconda casa

Tasso Fisso o Variabile?

Il tasso fisso ti protegge dai rialzi dei tassi: la rata non cambia mai. Il tasso variabile(legato all'Euribor) parte solitamente più basso ma può salire (o scendere) nel tempo.

Nel 2026, con i tassi in fase di normalizzazione dopo i rialzi BCE, il fisso è tornato competitivo. Per mutui lunghi (25-30 anni), il fisso offre certezza; per mutui brevi (10-15 anni), il variabile può essere vantaggioso se i tassi restano stabili o scendono.

La Durata Ottimale

Più lungo è il mutuo, più bassa è la rata ma più interessi paghi in totale. Ecco il confronto per un mutuo di 150.000 euro al 3,5%:

• 15 anni: rata 1.073 euro/mese — interessi totali 43.070 euro
• 20 anni: rata 870 euro/mese — interessi totali 58.768 euro
• 25 anni: rata 751 euro/mese — interessi totali 75.259 euro
• 30 anni: rata 674 euro/mese — interessi totali 92.469 euro

Passare da 20 a 30 anni riduce la rata di 196 euro ma costa 33.701 euro in più di interessi. La regola generale: scegli la durata più corta che ti permette una rata sostenibile (idealmente sotto il 30% del reddito netto familiare).

Esempio: Mutuo 150.000 Euro al 3,5% per 25 Anni

• Capitale: 150.000 euro
• TAN: 3,5%
• Rata mensile: 751 euro
• Totale interessi in 25 anni: 75.259 euro
• Totale rimborsato: 225.259 euro
• Spese accessorie stimate: circa 3.000 euro
• TAEG effettivo: circa 3,72%